Puis-je contester mon évaluation municipale si elle est trop basse ?

Oui, mais seulement si elle est trop haute, pas trop basse. Le processus de contestation sert à réduire votre évaluation pour payer moins de taxes, pas à l'augmenter. Une évaluation municipale basse est en fait avantageuse : vous payez moins de taxes ! Pour vendre, utilisez plutôt une évaluation professionnelle d'un courtier immobilier basée sur la valeur marchande actuelle.

Les banques utilisent-elles l'évaluation municipale pour les hypothèques ?

Non. Les institutions financières commandent leur propre évaluation agréée pour déterminer la valeur de la propriété. Cette évaluation est réalisée par un évaluateur agréé indépendant, se base sur les transactions récentes du marché, et coûte généralement entre 300 $ et 500 $.

Combien coûte une évaluation professionnelle de la valeur marchande par un courtier immobilier ?

C'est gratuit ! Lorsque vous contactez un courtier immobilier pour vendre votre propriété, l'évaluation de marché est offerte sans frais et sans engagement. Le courtier réalise une Analyse Comparative de Marché (ACM) qui comprend la comparaison avec les ventes récentes, l'analyse des tendances du quartier, une recommandation de prix stratégique et un plan de mise en marché.

Est-ce que tous les quartiers de Montréal ont le même écart entre évaluation municipale et valeur marchande ?

Non, l'écart varie considérablement d'un quartier à l'autre. Écart important (25-40%) pour des quartiers comme le Plateau, Mile-End, Rosemont, Villeray qui sont très recherchés. Écart moyen (15-25%) pour Ahuntsic, Hochelaga, Verdun avec une croissance stable. Écart faible (5-15%) dans certains secteurs périphériques avec un marché plus stable.

J'ai rénové ma cuisine en 2024. Mon évaluation municipale sera-t-elle ajustée ?

Pas avant le prochain rôle en 2028. L'évaluation actuelle (2025-2027) a été établie en 2024 et ne sera pas modifiée avant la prochaine mise à jour triennale. Cependant, si vous avez fait un agrandissement majeur (ajout d'étage, garage, etc.), vous devez le déclarer à la ville dans les 90 jours. Important : Même si votre évaluation municipale ne reflète pas vos rénovations, la valeur marchande de votre propriété, elle, a augmenté !

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Évaluation & Prix

Évaluation Municipale vs Valeur Marchande : Quelle est la Différence en 2026 ?

Publié le 8 février 2026

7 min de lecture

par l'équipe Inscripteur

Confusion fréquente : Beaucoup de propriétaires québécois pensent que l'évaluation municipale de leur maison correspond à sa valeur réelle sur le marché. C'est faux.

Dans cet article, nous démystifions ces deux concepts essentiels et vous expliquons pourquoi la différence peut atteindre 20% à 40% selon les quartiers de Montréal.

Table des matières

1. Qu'est-ce que l'évaluation municipale ?
2. Qu'est-ce que la valeur marchande ?
3. Les 5 différences clés
4. Pourquoi l'écart peut être important
5. Comment utiliser ces informations
6. Questions fréquentes

1 Qu'est-ce que l'évaluation municipale ?

Définition officielle

L'évaluation municipale est la valeur attribuée à votre propriété par la ville de Montréal pour calculer vos taxes foncières. Elle est effectuée par un évaluateur municipal agréé et inscrite au rôle d'évaluation foncière.

🔍 Caractéristiques principales :

Mise à jour triennale

Renouvelée tous les 3 ans (prochain rôle : 2025-2027)

Méthode standardisée

Applique les mêmes critères pour toutes les propriétés

Usage fiscal uniquement

Sert exclusivement au calcul des taxes municipales

Données historiques

Basée sur les ventes des 18 mois précédant le rôle

Important à savoir

Pour le rôle 2025-2027 de Montréal, les évaluations sont basées sur les ventes de janvier 2022 à juin 2023. Elles ne reflètent donc pas l'état actuel du marché en 2026.

📊 Exemple concret :

Propriété : Duplex à Ahuntsic-Cartierville

Évaluation municipale 2025 :

485 000 $

Période de référence :

2022-2023

Cette valeur servira à calculer vos taxes jusqu'en 2027, peu importe l'évolution du marché.

2 Qu'est-ce que la valeur marchande ?

Définition du marché

La valeur marchande est le prix réel auquel votre propriété pourrait se vendre aujourd'hui, dans les conditions actuelles du marché immobilier. C'est la valeur que les acheteurs sont prêts à payer maintenant.

📈 Caractéristiques principales :

Dynamique et actuelle

Fluctue constamment selon l'offre et la demande. Elle reflète l'état du marché en temps réel.

Déterminée par le marché

C'est l'équilibre entre ce qu'un vendeur est prêt à accepter et ce qu'un acheteur est prêt à payer.

Analyse comparative

Basée sur les ventes récentes de propriétés similaires dans votre quartier (analyse de marché comparative).

Facteurs uniques considérés

Prend en compte les rénovations récentes, l'état de la propriété, les améliorations et les défauts spécifiques.

🏡 Facteurs influençant la valeur marchande en 2026 :

Tendances du marché

Hausse ou baisse des prix dans votre secteur

Taux d'intérêt

Impact direct sur le pouvoir d'achat des acheteurs

Inventaire disponible

Nombre de propriétés similaires en vente

Développements locaux

Nouveaux projets, transports, services à proximité

Exemple concret (même propriété) :

Propriété : Duplex à Ahuntsic-Cartierville

Évaluation municipale :

485 000 $

(basée sur 2022-2023)

Valeur marchande actuelle :

595 000 $

Évaluation municipale

Superficie du terrain
Surface habitable
Année de construction
Rénovations récentes

Valeur marchande

Rénovations et améliorations
État général de la propriété
Cachet et coup de cœur
Tendances du quartier

Tableau comparatif rapide

Critère	Évaluation municipale	Valeur marchande
Usage	Taxes municipales	Prix de vente
Mise à jour	Tous les 3 ans	Continue
Données	Historiques (18 mois avant)	Actuelles (3-6 mois)
Méthode	Automatisée	Analyse personnalisée
Rénovations	❌ Non considérées	✅ Pleinement considérées

4 Pourquoi l'écart peut être important

⚠️ Attention : L'écart peut atteindre 20% à 40%

+25.3%

Quartier en pleine transformation avec de nombreux nouveaux développements.

📊 Facteurs expliquant l'écart :

Hausse générale du marché

Entre 2023 et 2026, le marché immobilier montréalais a connu une croissance substantielle.

Rénovations non comptabilisées

Si vous avez rénové depuis 2023, l'évaluation municipale ne le reflète pas.

Nouveaux développements

Nouveaux commerces, transports, écoles augmentent la valeur de votre quartier.

Faible inventaire

Moins de maisons disponibles = prix plus élevés pour les propriétés recherchées.

💡 Ce que cela signifie pour vous

Si vous vendez : Ne basez JAMAIS votre prix de vente sur l'évaluation municipale. Vous perdriez de l'argent.

Si vous achetez : Une évaluation basse ne signifie pas que c'est une aubaine. Vérifiez la valeur marchande.

Pour votre refinancement : La banque utilisera la valeur marchande, pas l'évaluation municipale.

5 Comment utiliser ces informations pour vendre au bon prix

❌ Erreur coûteuse à éviter

De nombreux vendeurs fixent leur prix de vente en se basant sur l'évaluation municipale et ajoutent un pourcentage arbitraire (ex: +10% ou +15%). C'est une méthode dangereuse qui peut vous faire :

Perdre de l'argent en vendant trop bas
Vendre trop lentement si le prix est trop élevé

✅ La méthode professionnelle en 4 étapes :

1

Obtenez une évaluation professionnelle gratuite

Un courtier immobilier certifié analyse les ventes récentes de propriétés similaires dans votre quartier et prend en compte :

Rénovations et améliorations

État général de votre propriété

Tendances actuelles du quartier

Demande et inventaire

2

Comparez avec les ventes récentes

Votre courtier vous présente une analyse comparative de marché (ACM) détaillée :

Propriétés similaires vendues dans les 3-6 derniers mois
Prix de vente par pied carré dans votre secteur
Délai moyen de vente pour ce type de propriété

3

Ajustez selon votre situation

La stratégie de prix dépend de vos objectifs :

Vente rapide (1-2 semaines)

Prix légèrement sous la valeur marchande pour créer une surenchère

Vente normale (4-8 semaines)

Prix au juste milieu de la fourchette de valeur marchande

Pas pressé (3+ mois)

Prix légèrement au-dessus, avec flexibilité pour négocier

4

Suivez les résultats et ajustez

Votre courtier surveille la réponse du marché :

✅ Signes positifs :

• Nombreuses visites
• Offres multiples
• Questions fréquentes

⚠️ Signaux d'alarme :

• Peu de visites après 2 semaines
• Aucune offre après 4 semaines
• Commentaires sur le prix

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6 Questions fréquentes

Réponses aux questions les plus courantes sur l'évaluation municipale et la valeur marchande

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