Tout savoir sur les prêts hypothécaires privés au Québec : taux, processus, avantages, risques et comment trouver un prêteur fiable. Voir tous les guides hypothécaires
Un prêt hypothécaire privé (aussi appelé "private mortgage" ou "prêt de particulier à particulier") est un financement immobilier accordé par des investisseurs privés ou des entreprises de financement alternatives, plutôt que par des institutions financières traditionnelles comme les banques ou les coopératives de crédit.
Au lieu d'emprunter à une banque, vous empruntez à un investisseur privé qui place son argent dans l'immobilier. En échange d'un rendement plus élevé que les placements traditionnels, cet investisseur accepte de prendre plus de risques que les banques.
Ce marché continue de se développer, surtout depuis que les règles d'octroi de prêts des banques sont devenues plus strictes.
Le mécanisme est différent d'un prêt bancaire traditionnel. Voici le flux classique :
💡 Note : Il existe aussi des modèles directs où l'emprunteur traite directement avec un prêteur ou un groupe de coprêteurs, sans intermédiaire. Dans certains cas, le prêteur peut ensuite syndiquer le prêt avec d'autres investisseurs.
Vous soumettez votre dossier avec détails de la propriété et vos besoins.
Le prêteur évalue la propriété, votre capacité de remboursement et les risques.
Si approuvé, les conditions sont négociées (taux, terme, frais).
Particuliers fortunés qui investissent une partie de leur patrimoine dans des prêts hypothécaires privés pour diversifier leurs revenus.
Groupements de plusieurs investisseurs qui mettent en commun leurs fonds pour financer des prêts plus importants.
Entreprises enregistrées qui gèrent des fonds de prêteurs privés et octroient des prêts au nom des investisseurs.
Plateformes en ligne qui mettent en relation emprunteurs et investisseurs (comme Fundscraper, Devour).
Votre demande a été refusée par les banques en raison d'une cote de crédit basse, de revenus variables, ou de'utilisation précédente de dossiers de crédit.
Vous avez une opportunité d'achat urgent (enchère, propriété en saisie, achat rapide) et les banques ne peuvent pas répondre à temps.
La propriété nécessite des rénovations majeures, n'est pas conforme aux codes du bâtiment, ou a des problèmes juridiques.
Vous devez remplacer un prêt existant rapidement (portage hypothécaire) en attendant de refinancer avec une banque.
Vous voulez saisir une opportunité d'investissement (rénovation et revente, location) mais manquez de liquidités.
| Type de frais | Montant typique | Quand payer |
|---|---|---|
| Taux d'intérêt | 8% - 15% (annuel) | Mensuel |
| Frais de montage | Variables (souvent 1-3%) | Au financement |
| Évaluation professionnelle | 300$ - 600$ | Au financement |
| Frais juridiques | 800$ - 2 000$ | Au financement |
| Prime de risque | Variable selon profil | Au financement |
| Pénalité de remboursement anticipé | Variable (voir contrat) | Si remboursement hâtif |
Pour un prêt de 200 000$ sur 2 ans à 12% :
Le prêt hypothécaire privé au Québec opère dans un cadre légal spécifique :
Les prêteurs privés doivent se conformer à cette loi qui encadre les contrats de crédit. Elle prévoit des obligations de divulgation et protège les consommateurs contre certaines pratiques abusives.
Les courtiers en prêts hypothécaires privés doivent être inscrits à l'Autorité des marchés financiers. Vérifiez toujours l'inscription du courtier.
Le prêt est sécurisé par une hypothèque inscrite sur la propriété au Bureau de la publicité des droits. Cela donne au prêteur un droit de recours sur l'immeuble.
Les taux d'intérêt des prêts privés sont généralement plus élevés que les prêts bancaires. Pour les prêts consommateurs, la Loi sur la protection du consommateur peut s'appliquer sous certaines conditions et offre des protections contre les pratiques abusives. Le taux criminel (taux maximal fédéral) constitue la limite légale à ne pas dépasser.
Comparez toujours au moins 3 offres différentes. Les taux et frais peuvent varier significativement d'un prêteur à l'autre. Un courtier peut souvent négocier de meilleures conditions pour vous.
Vous contactez un courtier qui évalue votre situation et détermine si un prêt privé est approprié. Documents requis: pièce d'identité, preuves de revenus, détails de la propriété.
Le courtier soumet votre dossier à plusieurs prêteurs privés. Chaque prêteur évalue les risques et propose des conditions.
Vous recevez les offres. Vous négociez les conditions (taux, terme, frais). Vous acceptez l'offre qui vous convient.
L'avocat prépare les documents hypothécaires. Vous signez tout. Les fonds sont déboursés.
Félicitations ! Vous avez accès aux fonds. Vous commencez à faire vos paiements mensuels selon les modalités convenues.
Les taux variables peuvent augmenter significativement.
✓ Solution: Préférez les taux fixes ou caps.
Vous pourriez ne pas pouvoir renouveler ou refinancer.
✓ Solution: Ayez un plan B et des réserves financières.
En cas de défaut, le prêteur peut vendre la propriété.
✓ Solution: Ne manquez jamais un paiement, communiquez avec le prêteur.
Vérifiez l'existence légale de l'entreprise
Contactez d'anciens clients
| Critère | Prêteur Privé | Banque | Courtier hypothécaire |
|---|---|---|---|
| Taux d'intérêt | 8-15% | 5-7% | 5-7% |
| Délai d'approbation | 3-30 jours | 2-6 semaines | 1-4 semaines |
| Exigences de crédit | Souples | Strictes | Souples |
| Types de propriétés | Très flexibles | Standards | Flexibles |
| Frais additionnels | Variables (3-5%*) | Faibles (0-1%) | Moyens (1-2%) |
| Terme du prêt | 1-3 ans | 1-5 ans+ | 1-5 ans+ |
| Option de refinancement | Possible | Facile | Facile |
| Protection SCHL | ❌ Non | ✓ Possible | ✓ Possible |
Le marché du financement alternatif continue de se développer, porté par la demande pour des solutions de financement souples.
Le courtage hypothécaire est encadré par l'AMF. Attention : les prêts commerciaux peuvent relever d'autres régimes juridiques.
Plus de plateformes numériques, intelligence artificielle pour l'évaluation des risques, et désintermédiation.
Le marché devient plus sophistiqué avec davantage d'options, mais aussi plus de complexité. L'accompagnement d'un courtier devient encore plus utile.
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Réponse garantie sous 24 heures
Langues
Article signé par Jonathan Gagnon, vice-president des prêts commerciaux chez Groupe Orbis Commercial. Fort de plus de 15 ans d'expérience dans le secteur des prêts hypothécaires et des services financiers, il partage son expertise pour vous guider dans vos projets de financement commercial.
Téléphone
514-951-0094Bureau
Montréal (Place D'Youville)
Ce guide est à titre informatif uniquement. Les informations présentées ne constituent pas des conseils financiers ou juridiques. Veuillez consulter un professionnel qualifié pour votre situation spécifique.
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